בעשור האחרון גילו הישראלים את יתרונות ההשקה בנדל"ן. לא רק זאת, השקעות נדל"ן מעבר לים תפסו תאוצה כה רבה, עד כי גם ישראלים עם מעט חסכונות וללא ידע רב בנדל"ן או בכל השקעה אחרת, העזו לשבור תוכניות חסכון ולהמשך לאופציה של השקעה שעשויה להיות רווחית ועם תשואה נאה. מקומות הראשונים שמשכו את עינו וליבו של המשקיע הישראלי היו מזרח אירופה. האם זה כדאי?

שוברים קופות

מחירי הנדל"ן הנמוכים להפליא במדינות מזרח אירופה, ביניהן רומניה, פולין, רוסיה ואחרות הביאו ישראלים רבים להמשך להזדמנות כלכלית מצוינת ולרכוש שם דירות ובתים כמקור להשקעה שאמורה להיות בטוחה. הדבר הוכיח את עצמו עד למשבר בכלכלי שפקד את העולם כולו ושינה את פני התמונה.

כיום, עם היציאה מהמשבר ומחירי הנדל"ן שנותרו נמוכים, יש מי שרואה בזאת הזדמנות כלכלית נוספת עם הבטחה לצידה. כל מרצה בשיעור מבוא לכלכלה יספר לכם כי שוק המצוי במשבר כלכלי מייצר הזדמנויות. יחד עם זאת, אין להסתפק בביקור חטוף במדינה, לעלות על טיסות לבוקרשט למשל, לשהות שם יומיים ובסופם לסגור עסקה. חשוב לבחון את האופציות הכלכליות, את הסיכונים לצד ההזדמנויות ולהעריך את התמורה האמיתית להשקעה.

להשקיע או לא להשקיע

השאלה הראשונה שצריך לשאול את עצמו כל משקיע במזרח אירופה היא האם זה הזמן המתאים להשקעה. השאלות הנוספות היא כמה הון עצמי יידרש להשקעה זו מה תהיה התשואה.

השקעה בנדל"ן ברומניה צריכה לבדוק מה המצב הכלכלי  השורר היום במדינה. למעשה המטבע הרומני, הרון, הוא יציב למדי וללא תנודות דרמטיות. לאחר שחיקה חדה שלו לעומת היורו בכעשרים וחמישה אחוזים עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי, הצליחה רומניה להתייצב ואין תנודות רבות במטבע המקומי.

משקיעים ישראלים רבים השקיעו בנדל"ן בעיר הבירה בוקרשט ובערים גדולות נוספות, ביניהן פלויישט, בראשוב ויאשי. מחירי הדירות בתקופות השיא, בין השנים 2007 ל- 2008 האמירו למחירי עתק למטר מרובע. כיום כמעט ולא מתבצעות עסקאות נדל"ניות, והציפייה היא להמתין לירידה במחירים שהולכת ומסתמנת ככזו, כשירדו המחירים, תשוב רומניה להיות יעד פופולרי להשקעות. כרגע נמצא שוק הדירות במצב קיפאון על אף נסיונותיה של ממשלת רומניה לעודד רכישת דירות קטנות עם הלוואות בערבות המדינה. מחירי הנדל"ן בבוקרשט עומדים כיום על כאלף אירו למטר מרובע ועד שהמחירים לא ירדו ההשקעה אינה משתלמת. דווקא באזורי פיתוח רומנים, כאלו המצויים מחוץ לבוקרשט ולערים הגדולות, קיים היצע גדול של קרקעות למכירה ולהשקעה בפרויקטי בינוי. השאלה היא אם לפרויקטים אלו יהיו קונים ואם המחירים יאמירו כך שבעתיד מכירת הנכסים או השכרתם תהיה רווחית.

תשואה מניבה?

רכישת נכסים מניבים במדינות כמו רומניה ומדינות מזרח אירופאיות נוספות עשויה להניב תשואה גבוהה על דמי שכירות או רווחים גבוהים עם מכירת הדירות. כיום התשואות אינן גבוהות במיוחד לכן לפני רכישה או השכרה צריך להשתמש בשירותי ייעוץ עסקי, למעט אלו על נכסים מניבים במרכזי ערים. חשוב לעקוב אחרי התנודות במחירי הנדל"ן ולהבין מתי מסתמן השינוי. כיום לא ניתן מימון לעסקאות ופרויקטים חדשים בנדל"ן אלא רק לפרויקטים שהחלו טרם המשבר ואשר בנייתם כבר החלה. נטיית הבנק היא לאשר מימון לנכסים מניבים, כמו מבנים שישמשו למטרות מסחריות. כיום, בניגוד לעבר, ההון העצמי צריך לעמוד על לפחות חמישים אחוזים משווי הרכישה.

הנאים השכנים בעיניך

נתון חשוב שיש לקחת בחשבון הוא כי תשואה על שכירות יכולה להפסק ברגע. ברומניה, כמו מדינות נוספות באירופה, ניתן להפסיק את השכירות בהתראה קצרה מראש. משמעות הדבר היא כי אולי יש לכם חוזה שכירות לטווח ארוך אולם השוכר יכול להחליט בכל עת לעזוב את דירתכם לטובת אחרת, זולה יותר.

ממשלת רומניה עומלת בנסיון לצמצם את הגירעון הכספי שלה ולהפחית את מס ההכנסה על חברות. יכול להיות שמהלך זה יביא את הישועה ויגביר את ההזדמנויות הנדל"ניות במדינה.